신탁변경등기신청서는 신탁원부에 기록된 위탁자·수익자·신탁의 목적 같은 사항이 바뀌었을 때 신탁원부 기록을 고치려고 등기소에 내는 서면입니다. 수탁자는 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 사항이 변경되면 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 신청해야 하죠(부동산등기법 제86조). 다만 법원·법무부장관의 촉탁이나 등기관의 직권으로 처리되는 경우는 제외됩니다(같은 조, 제85조·제85조의2). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청인 | 수탁자 |
| 신청 시기 | 법 제81조 제1항 각 호 사항 변경 시 지체 없이 |
| 촉탁으로 처리 | 법원·법무부장관의 해임·선임·신탁 변경 등 |
| 직권으로 처리 | 수탁자 변경 이전등기, 수탁자 1인 임무 종료, 수탁자 성명·주소 변경 |
| 위탁자 지위이전 | 지위이전 방법 증명 정보 또는 수탁자·수익자 동의 증명 |
| 신탁원부 | 등기기록의 일부로 봄 |
신탁변경등기신청서 작성·신청방법
부동산등기법 제81조 제1항은 신탁원부에 위탁자·수탁자·수익자의 성명과 주소, 수익자를 지정하거나 변경할 권한을 갖는 자, 신탁관리인, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리·처분 방법, 신탁종료의 사유 등을 기록하도록 정했습니다. 신탁원부는 등기기록의 일부로 보죠(같은 조 제3항).
- 변경된 사항이 법 제81조 제1항 각 호의 사항인지 확인합니다(부동산등기법 제86조).
- 그 변경이 법 제85조의 촉탁이나 제85조의2의 직권 처리 대상인지 확인합니다. 해당하면 수탁자가 신청하는 대상에서 제외됩니다(같은 조).
- 수탁자가 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 신청합니다(같은 조).
- 위탁자의 지위이전에 따른 변경등기라면, 지위이전 방법이 신탁행위로 정해져 있으면 이를 증명하는 정보를, 정해져 있지 않으면 수탁자와 수익자의 동의를 증명하는 정보를 첨부하고, 위탁자가 여럿이면 다른 위탁자의 동의 증명 정보도 냅니다(부동산등기규칙 제139조의3).
- 법인이면 대표자의 자격을, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보도 냅니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
신탁원부는 등기소에 제공된 전자문서나 서면을 바탕으로 등기관이 번호를 부여해 전산정보처리조직에 등록하고, 1년마다 그 번호를 새로 부여합니다(부동산등기규칙 제140조).
수탁자가 신청하지 않아도 되는 경우
| 근거 | 처리 방식과 대상 |
|---|---|
| 부동산등기법 제85조 제1항 | 법원이 수탁자 해임, 신탁관리인 선임·해임, 신탁 변경의 재판을 하면 신탁원부 기록의 변경등기를 촉탁 |
| 같은 조 제2항 | 법무부장관이 수탁자를 직권 해임하거나 신탁관리인을 직권 선임·해임하거나 신탁내용의 변경을 명하면 촉탁 |
| 같은 법 제85조의2 제1호·제2호 | 수탁자 변경으로 인한 이전등기, 여러 수탁자 중 1인의 임무 종료로 인한 변경등기를 하면 등기관이 직권으로 신탁원부 변경등기 |
| 같은 조 제3호 | 수탁자인 등기명의인의 성명·주소에 관한 변경등기나 경정등기를 하면 등기관이 직권으로 신탁원부 변경등기 |
촉탁으로 수탁자 해임에 관한 신탁원부 기록의 변경등기를 하면 등기관은 직권으로 등기기록에 수탁자 해임의 뜻을 부기합니다(부동산등기법 제85조 제3항). 필요한 첨부정보를 제공하지 않으면 각하 사유가 되고, 보정할 수 있는 경우 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않습니다(부동산등기법 제29조 제9호·단서).
수탁자의 임무가 끝나 새 수탁자가 권리를 넘겨받는 등기는 수탁자변경등기신청서 바로가기·작성방법 (수탁자 임무 종료·신수탁자 단독 권리이전등기·여러 수탁자 권리변경등기·합유·법원 해임 촉탁) 글에 정리해 두었습니다.
위탁자의 지위이전에 따른 신탁변경등기의 첨부정보와 신탁원부 작성을 정한 대법원규칙 원문입니다.
변경되면 지체 없이 신청 — 부동산등기법 제86조는 수탁자가 제85조·제85조의2에 해당하는 경우를 제외하고 제81조 제1항 각 호의 사항이 변경되었을 때 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 신청하도록 정했습니다.
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
수탁자가 신청하죠.
언제 신청하나요
신탁원부 사항이 바뀌면 지체 없이 하죠.
수탁자 주소가 바뀌면요
등기관이 직권으로 신탁원부를 고치죠.
위탁자가 바뀌면 무엇을 내나요
지위이전 방법이나 동의 증명 정보죠.
법원이 신탁을 변경했다면요
법원이 변경등기를 촉탁하죠.
정리
신탁변경등기신청서는 법 제81조 제1항 각 호의 신탁원부 사항이 바뀌었을 때 수탁자가 지체 없이 내는 신청서입니다. 법원·법무부장관의 촉탁이나 등기관 직권으로 처리되는 경우는 제외되고, 위탁자의 지위이전이면 지위이전 방법이나 수탁자·수익자 동의를 증명하는 정보를 첨부합니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제24조·제29조·제81조·제85조·제85조의2·제86조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제46조·제139조의3·제140조(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
