임차권설정등기신청서는 부동산 임대차를 등기해 제3자에게도 효력이 생기게 하려고 등기소에 내는 서면입니다. 신청정보에는 차임과 범위를 담고, 그 사항이 있으면 차임지급시기·존속기간·임차보증금·양도나 전대에 대한 임대인의 동의도 담아야 하죠(부동산등기규칙 제130조 제1항, 부동산등기법 제74조). 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다(민법 제621조 제2항). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.), 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.), 민법(시행 2026. 3. 17.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청 방식 | 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 |
| 협력 청구 | 반대약정이 없으면 임차인이 임대인에게 등기절차 협력 청구 |
| 필수 등기사항 | 차임, 범위 |
| 있을 때 등기사항 | 차임지급시기, 존속기간, 임차보증금, 양도·전대 동의 |
| 일부 설정 | 지적도나 건물도면 첨부 |
| 효력 | 등기한 때부터 제3자에게 효력 |
임차권설정등기신청서 작성·신청방법
민법 제618조에 따르면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다. 민법 제621조 제1항은 부동산임차인이 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에게 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 정했습니다. 등기는 부동산등기법 제23조 제1항에 따라 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하죠.
- 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 신청정보에 차임과 범위를 적습니다(부동산등기규칙 제130조 제1항, 부동산등기법 제74조 제1호·제2호).
- 등기원인에 그 사항이 있으면 차임지급시기, 존속기간, 임차보증금, 임차권의 양도나 임차물 전대에 대한 임대인의 동의를 적습니다(부동산등기법 제74조 단서·제3호~제6호).
- 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부합니다(부동산등기규칙 제130조 제2항, 제128조 제2항).
- 공동신청이므로 등기의무자의 등기필정보를 제공합니다(부동산등기법 제50조 제2항).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(같은 법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
존속기간을 기록할 때, 처분능력이나 처분권한 없는 임대인에 의한 민법 제619조의 단기임대차이면 그 뜻도 기록합니다(부동산등기법 제74조 제4호 단서).
양도·전대 동의 등기가 없을 때
민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 정했습니다. 부동산등기법과 부동산등기규칙은 이 동의를 다음과 같이 다룹니다.
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 부동산등기법 제74조 제6호 | 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의를 등기사항으로 기록(등기원인에 그 사항이 있는 경우) |
| 부동산등기규칙 제130조 제3항 | 동의가 있다는 뜻의 등기가 없는데 임차권의 이전이나 임차물 전대의 등기를 신청하면 임대인의 동의를 증명하는 정보 첨부 |
| 민법 제629조 제2항 | 임차인이 동의 없이 양도·전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있음 |
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 생깁니다(민법 제622조 제1항). 다만 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실되거나 후폐하면 그 효력을 잃습니다(같은 조 제2항).
임대인과 함께 내는 이 등기와 달리 법원에 신청하는 절차는 임차권등기명령 신청 방법 (전세 보증금 미반환·이사 전 필수) 글에 정리해 두었습니다.
임대차의 의의와 단기임대차, 임대차의 등기와 제3자 효력, 임차권의 양도·전대 제한을 정한 법률 원문입니다.
동의 등기가 없으면 증명 정보 첨부 — 부동산등기규칙 제130조 제3항은 임차권의 양도나 임차물 전대에 대한 임대인의 동의가 있다는 뜻의 등기가 없는 경우, 임차권 이전이나 전대의 등기를 신청할 때 임대인의 동의를 증명하는 정보를 첨부하도록 정했습니다.
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
등기권리자와 등기의무자의 공동신청이죠.
임대인이 협조해야 하나요
반대약정이 없으면 협력을 청구할 수 있죠.
꼭 적어야 하는 것은요
차임과 범위죠.
보증금도 적나요
등기원인에 있으면 적죠.
등기하면 무엇이 달라지나요
제3자에게 효력이 생기죠.
정리
임차권설정등기신청서는 등기권리자와 등기의무자가 함께 내고, 차임과 범위를 반드시 적으며 차임지급시기·존속기간·임차보증금·양도와 전대 동의는 등기원인에 있을 때 적습니다. 범위가 일부이면 도면을 붙이고, 등기한 때부터 임대차는 제3자에게도 효력이 생깁니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제50조·제74조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제128조·제130조(시행 2026. 11. 3.), 「민법」 제618조·제619조·제621조·제622조·제629조(시행 2026. 3. 17.)(국가법령정보센터)
