가등기신청서는 부동산에 관한 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 미리 보전하려고 등기소에 내는 서면입니다. 가등기권리자는 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 단독으로 신청할 수 있죠(부동산등기법 제89조). 신청정보에는 그 가등기로 보전하려는 권리를 적어야 합니다(부동산등기규칙 제145조 제1항). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 대상 | 제3조 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권 보전 |
| 신청 방식 | 공동신청, 또는 승낙·가처분명령이 있으면 가등기권리자 단독 |
| 신청정보 | 가등기로 보전하려는 권리 |
| 단독신청 첨부 | 가등기의무자의 승낙이나 가처분명령 증명 정보 |
| 가처분명령 | 부동산 소재지 관할 지방법원 |
| 본등기 순위 | 가등기의 순위에 따름 |
가등기신청서 작성·신청방법
부동산등기법 제88조는 가등기를 제3조 각 호의 권리, 곧 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 하도록 정했습니다. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부이거나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같죠.
- 보전하려는 청구권이 제3조 권리의 설정·이전·변경·소멸에 관한 것인지 확인합니다(부동산등기법 제88조).
- 신청정보에 그 가등기로 보전하려는 권리를 적습니다(부동산등기규칙 제145조 제1항).
- 원칙은 등기권리자와 등기의무자의 공동신청입니다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 가등기의무자의 승낙이나 가처분명령이 있으면 가등기권리자가 단독으로 신청하고, 그 승낙이나 가처분명령이 있음을 증명하는 정보를 첨부합니다(같은 법 제89조, 같은 규칙 제145조 제2항).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
가등기를 한 후 본등기 신청이 있으면 등기관은 가등기의 순위번호를 사용해 본등기를 합니다(부동산등기규칙 제146조).
가처분명령을 받아 단독으로 신청하는 경우
가등기를 명하는 가처분명령은 부동산 소재지를 관할하는 지방법원이 가등기권리자의 신청으로 가등기 원인사실의 소명이 있는 경우에 할 수 있습니다(부동산등기법 제90조 제1항). 그 신청을 각하한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고, 즉시항고에는 비송사건절차법을 준용합니다(같은 조 제2항·제3항).
본등기와 가등기 말소
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 부동산등기법 제91조 | 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따름 |
| 부동산등기법 제92조 | 등기관은 가등기 이후에 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하고, 말소된 권리의 등기명의인에게 지체 없이 통지 |
| 부동산등기법 제93조 제1항 | 가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있음 |
| 부동산등기법 제93조 제2항 | 가등기의무자나 가등기에 관해 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소 신청 |
| 부동산등기규칙 제150조 | 제93조 제2항으로 신청하면 가등기명의인의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보 첨부 |
소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 방문신청하면 가등기명의인의 인감증명을 제출해야 합니다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제2호).
소유권이전 청구권을 보전한 뒤 실제로 소유권을 넘기는 등기의 일반 절차는 소유권이전등기신청서 바로가기·신청방법 (공동신청·방문·전자신청·검인 계약서·첨부정보·60일 의무) 글에 정리해 두었습니다.
가등기의 대상과 신청방법, 가등기를 명하는 가처분명령, 본등기의 순위와 가등기의 말소를 정한 법률 원문입니다.
단독신청이면 증명 정보 첨부 — 부동산등기규칙 제145조 제2항은 법 제89조에 따라 가등기권리자가 단독으로 신청할 때 가등기의무자의 승낙이나 가처분명령이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 내도록 정했습니다. 필요한 첨부정보를 내지 않으면 각하 사유입니다(부동산등기법 제29조 제9호).
자주 묻는 질문
어떤 권리를 가등기할 수 있나요
제3조 권리의 청구권 보전이죠.
혼자 신청할 수 있나요
승낙이나 가처분명령이 있으면 가능하죠.
가처분명령은 어디서 받나요
부동산 소재지 관할 지방법원이죠.
본등기 순위는 어떻게 되나요
가등기의 순위를 따르죠.
가등기는 누가 말소하나요
가등기명의인이 단독으로 신청하죠.
정리
가등기신청서는 제3조 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하려고 내는 신청서이고, 보전하려는 권리를 신청정보에 적습니다. 가등기의무자의 승낙이나 지방법원의 가처분명령이 있으면 가등기권리자가 그 증명 정보를 붙여 단독으로 신청할 수 있고, 뒤에 본등기를 하면 순위는 가등기의 순위를 따릅니다.
출처: 「부동산등기법」 제3조·제7조·제23조·제24조·제29조·제88조~제93조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제60조·제145조·제146조·제150조(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
