근저당권말소등기신청서는 부동산 등기기록에 올라 있는 근저당권설정등기를 지우려고 등기소에 내는 서면입니다. 말소등기도 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하죠(부동산등기법 제23조 제1항). 말소에 대해 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 합니다(같은 법 제57조 제1항). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청 방식 | 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 |
| 신청정보 | 부동산 표시, 신청인, 등기원인과 연월일, 등기의 목적, 등기필정보 등 |
| 등기필정보 | 공동신청이면 등기의무자의 등기필정보 제공 |
| 제3자 | 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙 필요 |
| 단독신청 | 소재불명 후 제권판결, 판결에 의한 등기 등 |
| 관할 | 부동산 소재지 관할 등기소 |
근저당권말소등기신청서 작성·신청방법
신청서에 담는 내용은 부동산등기규칙 제43조 제1항이 정합니다. 부동산의 표시, 신청인의 성명·주소·주민등록번호, 법인이면 대표자의 성명과 주소, 대리인이면 그 성명과 주소, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적, 등기필정보, 등기소의 표시, 신청연월일이죠.
- 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청인이 됩니다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 신청정보에 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적을 적습니다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호·제6호).
- 공동신청이므로 등기의무자가 통지받은 등기필정보를 함께 제공합니다(부동산등기법 제50조 제2항).
- 등기원인을 증명하는 정보를 첨부하고, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보도 냅니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호·제5호).
- 말소에 대해 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 냅니다(같은 항 제3호).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
등기의무자의 등기필정보가 없으면 등기의무자나 그 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관에게서 본인임을 확인받아야 합니다. 변호사나 법무사인 대리인이 위임받았음을 확인했거나, 신청서 중 등기의무자 작성부분에 공증을 받은 경우는 예외입니다(부동산등기법 제51조).
등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때
부동산등기법 제57조 제1항은 등기의 말소에 대해 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때 그 제3자의 승낙이 있어야 한다고 정했습니다. 이에 따라 등기를 말소하면 그 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다(같은 조 제2항).
등기관은 등기를 말소할 때 말소의 등기를 한 뒤 해당 등기를 말소하는 표시를 합니다. 말소할 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기가 있으면, 등기기록 중 해당 구에 그 제3자의 권리를 표시하고 어느 권리의 등기를 말소함으로 인해 말소한다는 뜻을 기록합니다(부동산등기규칙 제116조).
혼자 말소를 신청할 수 있는 경우
| 근거 | 단독신청 요건 |
|---|---|
| 부동산등기법 제56조 | 등기의무자의 소재불명으로 공동신청할 수 없을 때 민사소송법에 따라 공시최고를 신청하고, 제권판결이 있으면 등기권리자가 그 사실을 증명해 단독으로 말소 신청 |
| 부동산등기법 제55조 | 등기명의인의 사망이나 법인의 해산으로 권리가 소멸한다는 약정이 등기되어 있고 그 사유로 권리가 소멸했을 때, 등기권리자가 그 사실을 증명해 단독으로 말소 신청 |
| 부동산등기법 제23조 제4항 | 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청 |
승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청할 때도 등기의무자의 등기필정보를 제공해야 합니다(부동산등기법 제50조 제2항).
공동신청과 등기필정보 제공은 소유권을 넘길 때도 같은 구조입니다. 그 절차는 소유권이전등기신청서 바로가기·신청방법 (공동신청·방문·전자신청·검인 계약서·첨부정보·60일 의무) 글에 정리해 두었습니다.
등기신청인과 등기필정보, 등기의무자의 소재불명과 말소등기, 이해관계 있는 제3자가 있는 등기의 말소를 정한 법률 원문입니다.
등기필정보가 없으면 출석 확인 — 부동산등기법 제51조는 공동신청에서 등기의무자의 등기필정보가 없을 때 등기의무자나 그 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관에게서 등기의무자임을 확인받도록 정했습니다. 변호사·법무사 대리인의 위임 확인이나 공증이 있으면 예외입니다.
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
등기권리자와 등기의무자의 공동신청이죠.
등기필정보를 내야 하나요
등기의무자의 등기필정보를 내죠.
등기필정보를 잃어버렸다면요
등기소 출석 확인을 받죠.
제3자 승낙이 필요한가요
등기상 이해관계인이 있으면 필요하죠.
상대방 소재를 모르면요
공시최고와 제권판결 뒤 단독신청이죠.
정리
근저당권말소등기신청서는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 부동산 소재지 관할 등기소에 내고, 등기원인과 연월일·등기의 목적을 적으며 등기의무자의 등기필정보를 제공합니다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하고, 등기의무자가 소재불명이면 공시최고와 제권판결을 거쳐 단독으로 말소를 신청할 수 있습니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제50조·제51조·제55조·제56조·제57조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제43조·제46조·제116조(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
