전세권설정등기신청서는 타인의 부동산에 전세권을 설정하는 등기를 하려고 등기소에 내는 서면입니다. 신청정보에는 전세금, 범위, 그리고 약정이 있으면 존속기간·위약금 또는 배상금·민법 제306조 단서의 약정을 담아야 하죠(부동산등기규칙 제128조 제1항, 부동산등기법 제72조 제1항). 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부합니다(같은 규칙 제128조 제2항). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.), 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.), 민법(시행 2026. 3. 17.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청 방식 | 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 |
| 필수 등기사항 | 전세금 또는 전전세금, 범위 |
| 약정 시 등기사항 | 존속기간, 위약금 또는 배상금, 민법 제306조 단서의 약정 |
| 일부 설정 | 지적도나 건물도면 첨부, 도면 번호 기록 |
| 존속기간 | 10년 초과 불가, 건물은 1년 미만이면 1년 |
| 목적물 제한 | 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못함 |
전세권설정등기신청서 작성·신청방법
민법 제303조 제1항은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정했습니다. 같은 조 제2항은 농경지를 전세권의 목적으로 하지 못하게 했죠.
- 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 신청정보에 전세금 또는 전전세금과 범위를 적습니다(부동산등기규칙 제128조 제1항, 부동산등기법 제72조 제1항 제1호·제2호).
- 등기원인에 약정이 있으면 존속기간, 위약금 또는 배상금, 민법 제306조 단서의 약정도 적습니다(부동산등기법 제72조 제1항 단서·제3호~제5호).
- 전세권 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부합니다(부동산등기규칙 제128조 제2항).
- 공동신청이므로 등기의무자의 등기필정보를 제공합니다(부동산등기법 제50조 제2항).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(같은 법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
민법 제306조는 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고 존속기간 안에서 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있게 하면서, 설정행위로 이를 금지한 때는 예외로 정했습니다. 신청정보에 적는 「민법 제306조 단서의 약정」이 이 금지 약정이죠.
존속기간을 정할 때 확인할 민법 규정
| 민법 제312조 | 내용 |
|---|---|
| 제1항 | 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축 |
| 제2항 | 건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 함 |
| 제3항 | 전세권의 설정은 갱신할 수 있고, 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못함 |
존속기간을 약정하지 않았으면 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권은 소멸합니다(민법 제313조).
여러 부동산에 전세권을 설정하는 경우
여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정의 등기에는 공동저당의 등기에 관한 부동산등기법 제78조를 준용합니다(같은 법 제72조 제2항). 여러 개의 부동산에 관한 전세권의 등기에는 부동산등기규칙 제133조부터 제136조까지의 규정도 준용하죠(같은 규칙 제128조 제3항).
등기를 마친 전세권을 나중에 지울 때의 공동신청, 등기필정보, 이해관계 있는 제3자 승낙 같은 말소 절차는 근저당권말소등기신청서 바로가기·작성방법 (공동신청·신청정보·등기필정보·출석 확인·이해관계 제3자 승낙·소재불명 제권판결·단독신청) 글에서 법 조문별로 볼 수 있습니다.
전세권설정과 전전세 등기의 신청정보, 범위가 일부일 때 지적도·건물도면 첨부를 정한 대법원규칙 원문입니다.
일부만 설정하면 도면 첨부 — 부동산등기규칙 제128조 제2항은 전세권설정 또는 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로 내도록 정했습니다. 등기관은 그 도면의 번호를 기록합니다(부동산등기법 제72조 제1항 제6호).
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
등기권리자와 등기의무자의 공동신청이죠.
꼭 적어야 하는 것은요
전세금과 범위죠.
존속기간도 적나요
약정이 있을 때 적죠.
건물 일부만 설정할 수 있나요
도면을 첨부해 신청하죠.
존속기간에 한도가 있나요
10년을 넘지 못하죠.
정리
전세권설정등기신청서는 등기권리자와 등기의무자가 함께 내고, 전세금과 범위를 반드시 적으며 존속기간·위약금·양도 금지 약정은 약정이 있을 때 적습니다. 범위가 일부이면 지적도나 건물도면을 붙이고, 존속기간은 민법 제312조에 따라 10년을 넘지 못합니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제50조·제72조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제128조(시행 2026. 11. 3.), 「민법」 제303조·제306조·제312조·제313조(시행 2026. 3. 17.)(국가법령정보센터)
