신탁등기신청서는 부동산에 관한 권리가 신탁재산에 속한다는 것을 등기하려고 등기소에 내는 서면입니다. 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청하고, 해당 신탁으로 인한 권리의 이전·보존·설정등기 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄해서 내야 하죠(부동산등기법 제23조 제7항, 부동산등기규칙 제139조 제1항). 신청할 때는 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 사항, 곧 신탁원부에 들어갈 사항을 첨부정보로 제공합니다(같은 규칙 제139조 제3항). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청인 | 수탁자 단독 |
| 신청 시기 | 권리의 설정·보존·이전·변경등기 신청과 동시 |
| 신청 방법 | 권리 등기 신청과 1건의 신청정보로 일괄 |
| 첨부정보 | 법 제81조 제1항 각 호 사항(신탁원부 내용) |
| 제출 방식 | 방문신청이라도 전자문서로 송신이 원칙 |
| 대위신청 | 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위해 신청 가능 |
신탁등기신청서 작성·신청방법
부동산등기법 제82조 제1항은 신탁등기의 신청을 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기 또는 변경등기의 신청과 동시에 하도록 정했습니다. 부동산등기규칙 제139조 제1항은 이를 1건의 신청정보로 일괄해 하도록 했죠.
- 수탁자가 단독으로 신탁등기를 신청합니다(부동산등기법 제23조 제7항).
- 신탁으로 인한 권리의 이전·보존·설정등기 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄해 냅니다(부동산등기규칙 제139조 제1항).
- 법 제81조 제1항 각 호의 사항을 첨부정보로 제공합니다(같은 조 제3항).
- 이 첨부정보는 방문신청이라도 전자문서로 작성해 전산정보처리조직으로 송신하고, 신청인이나 대리인의 인증서등을 함께 송신합니다(같은 조 제4항 본문·제5항).
- 같은 규칙 제63조 각 호에 해당하면 서면으로 작성해 제출할 수 있고, 그 서면에는 신청인이나 대리인이 기명날인하거나 서명합니다(같은 조 제4항 단서·제6항).
등기관은 권리의 이전·보존·설정등기와 함께 신탁등기를 할 때 하나의 순위번호를 사용합니다(부동산등기규칙 제139조 제7항).
신탁원부에 기록되는 사항
| 부동산등기법 제81조 제1항 | 내용 |
|---|---|
| 제1호 | 위탁자, 수탁자, 수익자의 성명과 주소 |
| 제2호·제3호 | 수익자를 지정하거나 변경할 권한을 갖는 자, 그 방법을 정한 경우 그 내용 |
| 제4호·제5호 | 수익권의 발생·소멸 조건, 신탁관리인이 선임된 경우 그 성명과 주소 |
| 제6호~제12호 | 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁, 신탁법 제3조 제5항에 따라 수탁자가 타인에게 신탁을 설정하는 경우, 유언대용신탁, 수익자연속신탁, 수익증권발행신탁, 공익신탁, 유한책임신탁이면 그 뜻 |
| 제13호~제16호 | 신탁의 목적, 신탁재산의 관리·처분·운용·개발 방법, 신탁종료의 사유, 그 밖의 신탁 조항 |
신탁원부는 등기기록의 일부로 봅니다(부동산등기법 제81조 제3항). 등기관은 등기기록에 신탁원부의 번호와 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 기록하고(같은 조 제1항), 신탁재산이 소유권이면 그 주의사항을 신탁등기에 부기등기로 기록합니다(부동산등기규칙 제139조의4 제1항).
수익자나 위탁자가 대위하는 경우와 말소
수익자나 위탁자는 수탁자를 대위해 신탁등기를 신청할 수 있고, 이때는 동시 신청 규정을 적용하지 않습니다(부동산등기법 제82조 제2항). 신탁재산에 속한 권리가 이전·변경·소멸되어 신탁재산에 속하지 않게 되면 신탁등기의 말소신청은 그 권리의 이전·변경·말소등기 신청과 동시에 하고, 수탁자가 단독으로 신청할 수 있습니다(같은 법 제87조 제1항·제3항).
신탁등기와 함께 내는 소유권이전등기의 일반 절차는 소유권이전등기신청서 바로가기·신청방법 (공동신청·방문·전자신청·검인 계약서·첨부정보·60일 의무) 글에 정리해 두었습니다.
신탁등기의 등기사항과 신탁원부, 신탁등기의 신청방법과 대위신청, 신탁등기의 말소를 정한 법률 원문입니다.
권리 등기와 따로 낼 수 없음 — 부동산등기법 제82조 제1항은 신탁등기를 해당 부동산에 관한 권리의 설정·보존·이전·변경등기 신청과 동시에 하도록 정했습니다. 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위해 신청하는 경우만 이 규정을 적용하지 않습니다(같은 조 제2항).
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
수탁자가 단독으로 하죠.
이전등기와 따로 내도 되나요
동시에 1건으로 일괄해 내죠.
무엇을 첨부하나요
법 제81조 제1항 각 호 사항이죠.
서면으로 내도 되나요
원칙은 전자문서 송신이죠.
수익자도 신청할 수 있나요
수탁자를 대위해 신청하죠.
정리
신탁등기신청서는 수탁자가 단독으로, 신탁으로 인한 권리의 이전·보존·설정등기 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄해 내고, 신탁원부에 들어갈 법 제81조 제1항 사항을 원칙적으로 전자문서로 첨부합니다. 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위해 신청할 수 있고, 신탁원부는 등기기록의 일부로 봅니다.
출처: 「부동산등기법」 제23조·제81조·제82조·제87조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제139조·제139조의4(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
