건물표시변경등기신청서는 건물 등기기록 표제부의 소재·지번·건물명칭, 종류·구조·면적 같은 표시가 바뀌었거나 건물의 분할·구분·합병이 있을 때 이를 등기하려고 등기소에 내는 서면입니다. 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 하죠(부동산등기법 제41조 제1항). 신청정보에는 변경 전과 변경 후의 표시를 담고, 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부합니다(부동산등기규칙 제86조). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 대상 | 건물의 분할·구분·합병, 법 제40조 등기사항 변경 |
| 신청인 | 건물 소유권의 등기명의인 단독 |
| 신청 기한 | 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내 |
| 첨부정보 | 변경을 증명하는 건축물대장 정보 |
| 대지권 변경 | 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보 |
| 합병 제한 | 허용된 등기 외의 권리 등기가 있으면 합병 불가 |
건물표시변경등기신청서 작성·신청방법
부동산등기법 제40조는 건물 등기기록 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재·지번·건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조와 면적(부속건물 포함), 등기원인, 도면의 번호를 기록하도록 정했습니다. 부동산표시의 변경 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하죠(같은 법 제23조 제5항).
- 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청합니다(부동산등기법 제41조 제1항).
- 신청정보에 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시를 적습니다(부동산등기규칙 제86조 제1항).
- 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부합니다(같은 조 제3항).
- 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하면 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부합니다(같은 조 제2항).
- 법인이면 대표자의 자격을, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보도 냅니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
등기관은 법 제40조의 건물표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 합니다(부동산등기규칙 제87조 제1항). 신축건물을 다른 건물의 부속건물로 하는 등기는 주된 건물의 표제부에 부속건물 신축을 원인으로 한 건물표시변경등기로 합니다(같은 조 제2항).
구분건물과 합병의 경우
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 부동산등기법 제41조 제2항 | 구분건물로서 표시등기만 있는 건물은 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청 |
| 같은 조 제3항 | 구분건물의 대지권 변경이나 소멸이 있으면 구분건물 소유권의 등기명의인이 같은 1동의 다른 구분건물 소유권의 등기명의인을 대위해 신청 가능 |
| 같은 조 제4항 | 1동 표제부 등기사항의 변경등기는 같은 1동의 다른 구분건물에 대해서도 변경등기로서 효력 |
| 같은 법 제42조 제1항 | 소유권·전세권·임차권 등기, 모든 건물에 동일한 저당권 등기, 등기사항이 동일한 신탁등기 외의 권리 등기가 있으면 합병 등기 불가 |
| 같은 조 제2항 | 이를 위반한 신청을 각하하면 등기관은 건축물대장 소관청에 그 사유를 알림 |
건물의 표시가 건축물대장과 일치하지 않으면 각하 사유가 됩니다(부동산등기법 제29조 제11호). 첨부하는 건축물대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 하죠(부동산등기규칙 제62조).
토지의 지목·면적 등이 바뀐 경우의 등기는 토지표시변경등기신청서 바로가기·작성방법 (지목·면적·지번 변경·소유권 등기명의인 단독·1개월 이내·토지대장 첨부·직권 변경등기) 글에 정리해 두었습니다.
건물 표제부의 등기사항, 변경등기의 신청 기한과 구분건물 특례, 건물 합병 제한을 정한 법률 원문입니다.
변경 후 1개월 이내 신청 — 부동산등기법 제41조 제1항은 건물의 분할, 구분, 합병이 있거나 제40조의 등기사항에 변경이 있으면 그 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하도록 정했습니다.
자주 묻는 질문
건물 면적이 바뀌면요
1개월 이내에 변경등기를 신청하죠.
누가 신청하나요
건물 소유권의 등기명의인이 하죠.
언제까지 신청하나요
그 사실이 있는 때부터 1개월 이내죠.
무엇을 첨부하나요
건축물대장 정보죠.
저당권이 있으면 합병이 안 되나요
모든 건물에 동일한 저당권이면 가능하죠.
정리
건물표시변경등기신청서는 건물의 분할·구분·합병이나 표제부 등기사항의 변경이 있을 때 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 내고, 변경 전후의 표시를 적으며 건축물대장 정보를 첨부합니다. 대지권 변경이면 규약이나 공정증서 정보를 붙이고, 합병은 법 제42조가 허용하는 등기 외의 권리 등기가 있으면 할 수 없습니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제29조·제40조·제41조·제42조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제46조·제62조·제86조·제87조(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
