토지표시변경등기신청서는 토지 등기기록 표제부에 적힌 소재와 지번, 지목, 면적 같은 표시가 바뀌었을 때 이를 고치려고 등기소에 내는 서면입니다. 이 등기사항에 변경이 있으면 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 하죠(부동산등기법 제34조·제35조). 신청정보에는 변경 전과 변경 후의 표시를 담고, 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부합니다(부동산등기규칙 제72조). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 대상 | 표제부의 소재와 지번, 지목, 면적 등 변경 |
| 신청인 | 토지 소유권의 등기명의인 단독 |
| 신청 기한 | 변경이 있는 때부터 1개월 이내 |
| 첨부정보 | 변경을 증명하는 토지대장·임야대장 정보 |
| 신청이 없을 때 | 지적소관청 통지에 따라 등기관이 직권 등기 |
| 행정구역 변경 | 등기관이 직권으로 표시변경등기 가능 |
토지표시변경등기신청서 작성·신청방법
부동산등기법 제34조는 토지 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인을 기록하도록 정했습니다. 이 사항에 변경이 있으면 같은 법 제35조에 따라 변경등기를 신청하죠. 부동산표시의 변경 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청합니다(같은 법 제23조 제5항).
- 토지 소유권의 등기명의인이 변경이 있는 때부터 1개월 이내에 신청합니다(부동산등기법 제35조).
- 신청정보에 그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시를 적습니다(부동산등기규칙 제72조 제1항).
- 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부합니다(같은 조 제2항).
- 법인이면 대표자의 자격을, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보도 냅니다(같은 규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
등기관은 법 제34조의 토지표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 합니다(부동산등기규칙 제73조). 등기신청서에 첨부하는 토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다(같은 규칙 제62조).
등기관이 직권으로 하는 경우
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 부동산등기법 제36조 제1항 | 지적소관청으로부터 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제3항의 통지를 받았는데 제35조의 기간 이내에 신청이 없으면 그 통지서 기재내용에 따른 변경의 등기를 직권으로 함 |
| 같은 조 제2항 | 직권 등기를 하면 지체 없이 지적소관청과 소유권의 등기명의인에게 알림. 등기명의인이 2인 이상이면 그중 1인에게 통지 |
| 부동산등기규칙 제54조 | 행정구역이나 그 명칭이 변경되면 등기관은 직권으로 부동산의 표시변경등기를 할 수 있음 |
대장과 표시가 다르면
부동산등기법 제29조 제11호는 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우를 각하 사유로 정했습니다. 보정할 수 있는 경우 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않습니다(같은 조 단서). 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우와 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 않는 경우도 각하 사유입니다(같은 조 제9호·제5호).
토지의 분할이나 합병도 같은 법 제35조의 변경등기 대상이고, 합병에는 제37조의 합필 제한이 따로 있습니다. 합병의 경우는 토지합필등기신청서 바로가기·작성방법 (소유권 등기명의인 단독·1개월 이내·토지대장 첨부·합필 제한 등기·합필 특례 공유·지분 확인) 글에 정리해 두었습니다.
토지 등기기록 표제부의 등기사항, 변경등기의 신청 기한, 직권에 의한 표시변경등기를 정한 법률 원문입니다.
변경 후 1개월 이내 신청 — 부동산등기법 제35조는 제34조의 등기사항에 변경이 있으면 그 토지 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하도록 정했습니다. 기간 안에 신청이 없으면 지적소관청 통지에 따라 등기관이 직권으로 변경등기를 합니다(같은 법 제36조 제1항).
자주 묻는 질문
지목이 바뀌면 등기해야 하나요
1개월 이내에 변경등기를 신청하죠.
누가 신청하나요
토지 소유권의 등기명의인이 단독으로 하죠.
무엇을 첨부하나요
토지대장이나 임야대장 정보죠.
신청하지 않으면요
지적소관청 통지로 직권 등기하죠.
행정구역 이름이 바뀌면요
등기관이 직권으로 할 수 있죠.
정리
토지표시변경등기신청서는 표제부의 소재와 지번, 지목, 면적 등이 바뀌었을 때 토지 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 단독으로 내고, 변경 전후의 표시를 적으며 토지대장이나 임야대장 정보를 첨부합니다. 기간 안에 신청하지 않으면 지적소관청 통지에 따라, 행정구역이 바뀌면 등기관이 직권으로 변경등기를 할 수 있습니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제29조·제34조·제35조·제36조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제46조·제54조·제62조·제72조·제73조(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
