환매특약등기신청서는 부동산을 팔면서 매도인이 다시 사들일 권리를 보류한 약정, 곧 환매특약을 등기하려고 등기소에 내는 서면입니다. 신청정보에는 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 담고, 등기원인에 환매기간이 정해져 있으면 그 기간도 담아야 하죠(부동산등기규칙 제113조, 부동산등기법 제53조). 부동산 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기하면 제3자에게도 효력이 있습니다(민법 제592조). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.), 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.), 민법(시행 2026. 3. 17.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청 방식 | 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 |
| 신청 시기 | 매매등기와 동시에 해야 제3자에게 효력 |
| 필수 등기사항 | 매수인이 지급한 대금, 매매비용 |
| 정해진 경우 | 환매기간 |
| 등기 방식 | 부기등기 |
| 환매기간 한도 | 부동산 5년 |
환매특약등기신청서 작성·신청방법
민법 제590조 제1항은 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 영수한 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 정했습니다. 부동산등기법 제52조 제6호는 같은 법 제53조의 환매특약등기를 부기로 하도록 정했습니다.
- 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 신청정보에 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 적습니다(부동산등기규칙 제113조, 부동산등기법 제53조 제1호·제2호).
- 등기원인에 환매기간이 정해져 있으면 그 기간을 적습니다(부동산등기법 제53조 단서·제3호).
- 부동산 매매등기와 동시에 신청합니다(민법 제592조).
- 등기원인을 증명하는 정보를 첨부하고, 공동신청이므로 등기의무자의 등기필정보를 제공합니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호, 부동산등기법 제50조 제2항).
- 법인이면 대표자의 자격을, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보도 냅니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
환매에 따른 권리취득의 등기를 하면 등기관은 법 제53조의 환매특약의 등기를 말소합니다(부동산등기규칙 제114조 제1항). 권리의 소멸에 관한 약정의 등기에도 이를 준용하죠(같은 조 제2항).
등기의무자의 등기필정보가 없으면 등기의무자나 그 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관에게서 본인임을 확인받아야 합니다. 변호사나 법무사인 대리인이 위임받았음을 확인했거나 신청서 중 등기의무자 작성부분에 공증을 받은 경우는 예외입니다(부동산등기법 제51조).
환매기간과 환매의 실행
| 민법 | 내용 |
|---|---|
| 제590조 제2항 | 환매대금에 관해 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따름 |
| 제591조 제1항 | 환매기간은 부동산 5년을 넘지 못하고, 약정기간이 이를 넘으면 5년으로 단축 |
| 제591조 제2항·제3항 | 환매기간을 정한 때에는 다시 연장하지 못하고, 정하지 않으면 부동산은 5년 |
| 제594조 제1항 | 매도인이 기간 안에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 않으면 환매할 권리를 잃음 |
목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 봅니다(민법 제590조 제3항). 매수인이나 전득자가 목적물에 비용을 지출했으면 매도인은 민법 제203조에 따라 이를 상환해야 하죠(같은 법 제594조 제2항).
환매특약과 함께 내는 매매에 따른 소유권이전등기의 일반 절차는 소유권이전등기신청서 바로가기·신청방법 (공동신청·방문·전자신청·검인 계약서·첨부정보·60일 의무) 글에 정리해 두었습니다.
부기로 하는 등기와 환매특약의 등기사항, 권리소멸약정의 등기를 정한 법률 원문입니다.
매매등기와 동시에 해야 제3자 효력 — 민법 제592조는 매매의 목적물이 부동산인 경우 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에 제3자에 대해 효력이 있다고 정했습니다. 환매기간을 정했으면 다시 연장하지 못합니다(같은 법 제591조 제2항).
자주 묻는 질문
언제 신청하나요
매매등기와 동시에 하죠.
꼭 적어야 하는 것은요
매수인이 지급한 대금과 매매비용이죠.
환매기간은 얼마까지인가요
부동산은 5년을 넘지 못하죠.
기간을 늘릴 수 있나요
정한 기간은 다시 연장하지 못하죠.
환매하면 특약등기는요
등기관이 말소하죠.
정리
환매특약등기신청서는 매매등기와 동시에 등기권리자와 등기의무자가 함께 내고, 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 적으며 환매기간이 정해져 있으면 그 기간도 적습니다. 환매기간은 부동산 5년을 넘지 못하고 정한 뒤에는 연장할 수 없으며, 환매에 따른 권리취득의 등기를 하면 등기관이 환매특약의 등기를 말소합니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제50조·제51조·제52조·제53조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제46조·제113조·제114조(시행 2026. 11. 3.), 「민법」 제590조·제591조·제592조·제594조(시행 2026. 3. 17.)(국가법령정보센터)
