임대차계약서양식은 법무부가 국토교통부와 협의해 정한 주택임대차표준계약서를 쓰는 것이 원칙이고, 법무부 홈페이지 게시판에서 사용용 한글 파일과 원본게시용 PDF로 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제30조). 당사자가 다른 서식을 쓰기로 합의하면 다른 양식도 쓸 수 있죠. 계약서를 쓴 뒤에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춥니다. 주택임대차보호법 원문과 법무부 게시물을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 양식 | 법무부 「주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정)」 |
| 파일 | 사용용 한글(hwp) 파일, 원본게시용 PDF |
| 근거 | 주택임대차보호법 제30조, 다른 서식 합의 시 예외 |
| 대항력 | 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 |
| 확정일자 | 읍·면사무소, 동 주민센터, 등기소 등 확정일자부여기관 |
| 계약 때 임대인 제시 | 확정일자 부여일 등 정보, 국세·지방세 납세증명서 |
임대차계약서양식 작성·신청방법
주택임대차계약을 서면으로 체결할 때는 주택임대차표준계약서를 우선 사용합니다(주택임대차보호법 제30조 본문). 법무부 게시물에는 「주택임대차 표준계약서(사용용).hwp」와 「주택임대차 표준계약서(원본게시용).pdf」 두 파일이 붙어 있고, 담당부서는 법무심의관실입니다.
- 법무부 홈페이지의 「주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정) 다운받기」 게시물에서 사용용 한글 파일이나 원본게시용 PDF를 받습니다.
- 계약 전에 임대인에게서 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 받습니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 계약서를 작성하고 서명합니다. 다른 서식을 쓰려면 당사자 사이에 합의가 있어야 합니다(제30조 단서).
- 주택을 인도받고 전입신고를 해서 대항력을 갖춥니다(제3조 제1항).
- 확정일자부여기관에서 임대차계약증서에 확정일자를 받습니다(제3조의6 제1항).
대항요건과 계약증서상 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제3조의2 제2항). 임대인이 계약 전에 정보 제공과 미납국세·미납지방세 열람에 동의하면 정보와 납세증명서 제시를 갈음할 수 있죠(제3조의7 각 호 단서).
계약서에 담길 기간과 갱신 규정
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 제4조 제1항 | 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정하면 2년으로 봄, 임차인은 2년 미만이 유효하다고 주장 가능 |
| 제4조 제2항 | 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계 존속 |
| 제6조 | 임대인이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄 |
| 제6조의2 | 묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지 통지 가능, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력 |
| 제6조의3 | 임차인의 계약갱신요구는 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 1회에 한해 행사 |
임대인이 계약 때 제시하는 납세증명서는 국세징수법 제108조와 지방세징수법 제5조 제2항에 따른 것입니다(제3조의7 제2호). 납세증명서를 발급받는 경로는 납세증명서 발급 바로가기 (홈택스·정부24 인터넷·수수료 없음·해외이주용 10일·대리 신청 서류) 글에 정리해 두었습니다.
함께 볼 규정
- 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원·등기소, 공증인이 부여합니다(제3조의6 제1항).
- 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보를 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항).
- 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조 제4항).
- 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 제1호).
- 법무부 게시판에는 영어·중국어·베트남어 번역본 게시물도 따로 있습니다.
대항력과 우선변제권, 확정일자 부여, 임대인의 정보 제시 의무, 임대차기간과 갱신, 표준계약서 우선 사용을 정한 주택임대차보호법 원문입니다.
계약서만 써서는 대항력이 생기지 않습니다 — 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정했습니다. 우선변제를 받으려면 계약증서에 확정일자도 받아야 합니다(제3조의2 제2항).
자주 묻는 질문
표준계약서는 어디서 받나요
법무부 홈페이지 게시물에서 받죠.
표준계약서를 꼭 써야 하나요
우선 쓰되 합의하면 다른 서식도 쓰죠.
대항력은 언제 생기나요
인도와 전입신고를 마친 다음 날이죠.
확정일자는 어디서 받나요
주민센터나 등기소 등에서 받죠.
기간을 1년으로 정하면 어떻게 되나요
2년으로 보되 임차인은 1년을 주장할 수 있죠.
정리
임대차계약서양식은 법무부 주택임대차 표준계약서를 우선 쓰고, 계약 뒤 전입신고로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 갖춥니다. 계약 전에는 임대인에게서 확정일자 정보와 납세증명서를 받습니다.
출처: 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의6·제3조의7·제4조·제6조~제6조의3·제30조(국가법령정보센터), 법무부 「주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정) 다운받기」 게시물
