등기명의인표시변경등기신청서는 등기기록에 적힌 등기명의인의 표시, 곧 성명·주소·주민등록번호 같은 사항이 바뀌었을 때 이를 고치려고 등기소에 내는 서면입니다. 등기명의인표시의 변경 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하죠(부동산등기법 제23조 제6항). 이 등기는 부기로 합니다(같은 법 제52조 제1호). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)과 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청인 | 해당 권리의 등기명의인 단독 |
| 등기 방식 | 부기등기 |
| 신청정보 | 부동산 표시, 신청인, 등기원인과 연월일, 등기의 목적 등 |
| 직권 변경 | 소유권이전등기 때 주소변경이 명백하면 등기관이 직권으로 |
| 행정구역 변경 | 등기관이 직권으로 주소변경등기 가능 |
| 소관청 통지 | 소유권 등기명의인표시 변경 시 지적·건축물대장 소관청에 통지 |
등기명의인표시변경등기신청서 작성·신청방법
부동산등기법 제23조 제1항은 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정했습니다. 같은 조 제6항은 그 예외로 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기를 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 정했죠.
- 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청서를 작성합니다(부동산등기법 제23조 제6항).
- 신청정보에 부동산의 표시, 신청인의 성명·주소·주민등록번호, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적 등을 적습니다(부동산등기규칙 제43조 제1항).
- 등기원인을 증명하는 정보를 첨부합니다(같은 규칙 제46조 제1항 제1호).
- 법인이면 대표자의 자격을, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보를 함께 냅니다(같은 항 제4호·제5호).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
등기관은 등기명의인표시의 변경 등기를 할 때 변경 전의 등기사항을 말소하는 표시를 합니다(부동산등기규칙 제112조 제2항·제1항 본문). 소유권의 등기명의인표시를 변경했으면 토지는 지적소관청에, 건물은 건축물대장 소관청에 지체 없이 그 사실을 알립니다(부동산등기법 제62조 제2호).
주소가 달라도 각하되지 않는 경우
부동산등기법 제29조 제7호는 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않으면 각하하도록 하면서, 같은 호 나목에서 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 동일인임을 확인할 수 있는 경우를 제외했습니다. 부동산등기규칙 제52조의2가 그 기준이죠.
| 부동산등기규칙 | 내용 |
|---|---|
| 제52조의2 제1항 | 주민등록번호는 등기기록과 일치하고 주소만 다를 때, 주소를 증명하는 정보로 등기기록상 주소가 신청정보상 주소로 변경된 사실이 확인되어 동일성이 인정되면 각하하지 않음 |
| 제52조의2 제2항 | 등기의무자가 외국인, 국내 영업소·사무소 설치 등기를 하지 않은 외국법인, 법인 아닌 사단·재단이면 제1항 적용 안 함 |
| 제52조의2 제3항 | 등기기록상 주소가 등기 당시 잘못 기록되는 등 등기명의인 표시에 경정사유가 있으면 제1항 적용 안 함 |
| 제122조 | 소유권이전등기 때 주소변경 사실이 주소 증명 정보에 명백히 나타나면 등기관이 직권으로 등기명의인표시 변경등기. 제52조의2 제1항에 해당하면 예외 |
| 제54조 | 행정구역이나 그 명칭이 변경되면 등기관이 직권으로 등기명의인의 주소변경등기 가능 |
표시가 처음부터 잘못 기록된 경우처럼 경정사유가 있으면 변경이 아닌 경정의 등기를 신청합니다. 그 절차는 경정등기신청서 바로가기·작성방법 (착오·빠진 부분·부동산표시와 등기명의인표시 단독신청·부기등기·제3자 승낙 없으면 주등기·등기관 직권 경정) 글에 정리해 두었습니다.
등기신청인과 단독신청 사유, 방문신청·전자신청 방법, 부기로 하는 등기를 정한 법률 원문입니다.
표시가 다르면 각하 사유 — 부동산등기법 제29조 제7호는 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우를 각하 사유로 정했습니다. 포괄승계인이 신청하는 경우와 부동산등기규칙 제52조의2에 따라 동일인임을 확인할 수 있는 경우만 제외됩니다.
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
해당 권리의 등기명의인이 단독으로 하죠.
어떤 방식으로 기록되나요
부기등기로 하죠.
이사만 했으면 매도 때 각하되나요
동일성이 확인되면 각하하지 않죠.
등기관이 직권으로 바꾸기도 하나요
소유권이전등기 때 직권으로 하죠.
처음부터 잘못 적혔다면요
경정의 등기를 신청하죠.
정리
등기명의인표시변경등기신청서는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 내고 부기로 등기됩니다. 주민등록번호가 같고 주소만 바뀐 사실이 주소 증명 정보로 확인되면 신청이 각하되지 않고, 소유권이전등기 때는 등기관이 직권으로 변경등기를 하기도 하며, 처음부터 잘못 기록된 경우는 경정의 등기로 바로잡습니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제29조·제52조·제62조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제43조·제46조·제52조의2·제54조·제112조·제122조(시행 2026. 11. 3.)(국가법령정보센터)
