부동산경매신청서는 채권자가 채무자 소유 부동산을 법원 경매로 팔아 채권을 회수하려고, 그 부동산이 있는 곳의 지방법원에 내는 신청서입니다. 판결 같은 집행권원으로 하는 강제경매는 민사집행법 제80조·제81조가 신청서 기재사항과 첨부서류를 정했고, 저당권 같은 담보권을 실행하는 경매는 제264조에 따라 담보권 증명 서류를 내죠. 민사집행법 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 관할 | 부동산이 있는 곳의 지방법원 |
| 강제경매 기재 | 채권자·채무자·법원, 부동산 표시, 채권과 집행권원 |
| 강제경매 첨부 | 집행력 있는 정본, 등기사항증명서 등 |
| 담보권 실행 | 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 |
| 개시결정 | 부동산 압류 명령, 등기부에 기입 촉탁 |
| 근거 | 민사집행법 제78조~제94조·제264조 |
부동산경매신청서 작성·신청방법
부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 하고, 방법은 강제경매와 강제관리 두 가지입니다(제78조). 채권자는 둘 중 하나를 고르거나 함께 쓸 수 있죠. 관할은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이고, 여러 지방법원에 걸쳐 있으면 각 법원에 관할권이 있습니다(제79조).
- 판결, 확정된 지급명령 등 집행권원과 집행력 있는 정본을 준비합니다.
- 신청서에 채권자·채무자와 법원, 부동산의 표시, 경매 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 집행권원을 적습니다(제80조).
- 채무자 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를 붙입니다(제81조).
- 미등기 부동산이면 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명하는 서류를, 미등기 건물이면 채무자 소유 증명과 지번·구조·면적, 건축허가·신고 증명 서류를 붙입니다.
- 부동산 소재지 지방법원에 내고, 경매개시결정과 등기 기입을 확인합니다.
미등기 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사하게 합니다(제81조 제3항·제4항). 채권자는 공적 장부를 맡는 공공기관에 이런 사항의 증명을 청구할 수도 있죠.
경매개시결정 뒤 진행
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 제83조 | 개시결정과 동시에 압류 명령, 채무자의 관리·이용은 그대로, 송달 또는 등기 때 압류 효력 발생, 기각·각하에는 즉시항고 |
| 제94조 | 개시결정 즉시 법원사무관등이 등기관에게 경매개시결정 기입 촉탁 |
| 제84조 | 압류 효력 발생 후 1주 안에 첫 매각기일 전으로 배당요구 종기를 정해 공고 |
| 제86조 | 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 개시결정에 이의신청 가능 |
법원은 개시결정 뒤 직권이나 이해관계인 신청으로 부동산 침해를 막는 조치를 할 수 있습니다(제83조 제3항). 배당요구 종기가 정해지면 법원은 경매개시 취지와 종기를 공고하고 알려진 채권자 등에게 고지하며, 법원사무관등은 조세 등 공과금을 맡은 공공기관에 채권 유무와 액수를 신고하도록 최고합니다(제84조). 미등기 건물을 조사하는 집행관은 건물에 출입하고 점유자에게 질문하거나 문서 제시를 요구할 수 있으며, 필요하면 잠긴 문을 여는 처분도 할 수 있죠(제82조). 부동산 대신 채무자의 가구·기계 같은 유체동산을 압류해 경매하는 방법은 동산경매신청서 바로가기·신청방법 (집행관 신청·집행력 있는 정본·압류금지 물건·입찰·호가경매·1주 매각일) 글에 정리해 두었습니다.
담보권 실행 경매(임의경매)
- 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하는 경매신청에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 합니다(제264조 제1항).
- 담보권을 승계했다면 승계를 증명하는 서류도 냅니다(같은 조 제2항).
- 부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때는 승계 증명 서류의 등본을 함께 붙입니다(같은 조 제3항).
- 강제경매와 달리 집행권원이 아니라 담보권 증명이 신청의 바탕이 됩니다.
- 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 할 수 있고, 이미 압류한 부동산이면 집행기록에 등기사항증명서 등이 있을 때 다시 붙이지 않을 수 있습니다(제78조·제81조 제5항).
부동산 강제경매 신청서 기재사항과 첨부서류, 경매개시결정과 압류·등기, 배당요구 종기, 담보권 실행 경매를 정한 민사집행법 원문입니다.
집행력 있는 정본 없이 강제경매를 신청하지 않습니다 — 제81조 제1항은 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 등기사항증명서 등을 붙이도록 정했습니다. 판결문 사본만으로는 신청 요건을 갖추지 못하니 집행문부터 확인합니다.
자주 묻는 질문
부동산 경매는 어느 법원에 신청하나요
부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하죠.
강제경매 신청서에 무엇을 붙이나요
집행력 있는 정본과 등기사항증명서 등을 붙이죠.
경매개시결정 뒤에도 집을 쓸 수 있나요
압류는 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않죠.
근저당으로 경매를 신청하려면요
담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내죠.
경매개시결정에 이의할 수 있나요
이해관계인은 대금 완납 전까지 이의신청하죠.
정리
부동산경매신청서는 부동산 소재지 지방법원에 내고, 강제경매는 집행력 있는 정본과 등기사항증명서를, 담보권 실행 경매는 담보권 증명 서류를 붙이며, 개시결정과 함께 압류 등기가 이뤄집니다.
출처: 「민사집행법」 제78조~제86조·제94조·제264조(국가법령정보센터)
