강제관리신청서는 부동산을 팔지 않고 그 부동산에서 나오는 수익으로 채권을 받으려고 법원에 내는 부동산 강제집행 신청서입니다. 부동산에 대한 강제집행은 강제경매와 강제관리 두 가지 방법으로 하고, 채권자는 하나를 고르거나 둘을 함께 쓸 수 있죠(민사집행법 제78조 제2항·제3항). 강제관리신청서에는 강제경매신청서 기재사항에 더해, 수익의 지급의무를 부담하는 제3자가 있으면 그 제3자와 지급의무의 내용을 적어야 합니다(민사집행규칙 제83조). 민사집행법(시행 2026. 2. 1.)과 민사집행규칙(시행 2026. 11. 1.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청인 | 채권자(가압류 집행 때에도 가능) |
| 관할 | 부동산이 있는 곳의 지방법원 |
| 기재 | 채권자·채무자·법원, 부동산, 채권과 집행권원, 수익 지급의무 제3자 |
| 개시결정 | 채무자의 관리 간섭·수익 처분 금지, 제3자는 관리인에게 지급 |
| 관리인 | 법원이 개시결정과 동시에 임명, 채권자는 추천 가능 |
| 수익 처리 | 조세·공과금과 관리비용을 뺀 나머지를 채권자에게 지급 |
강제관리신청서 작성·신청방법
강제관리에는 강제경매신청서 기재사항(제80조), 첨부서류(제81조) 등 강제경매에 관한 여러 규정이 준용됩니다(민사집행법 제163조). 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하죠(제79조 제1항).
- 채권자·채무자와 법원, 부동산, 강제관리의 이유가 된 채권과 집행권원을 적습니다(민사집행법 제163조·제80조).
- 수익의 지급의무를 부담하는 제3자가 있으면 그 제3자의 표시와 지급의무의 내용을 적습니다(민사집행규칙 제83조).
- 집행력 있는 정본과 등기사항증명서 등 첨부서류를 붙입니다(민사집행법 제163조·제81조 제1항).
- 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다(제79조 제1항).
- 적당한 사람을 관리인으로 추천할 수 있습니다(제166조 제1항 단서).
강제관리개시결정에는 채무자에게 관리사무에 간섭하거나 부동산의 수익을 처분하지 말라고 명하고, 수익을 채무자에게 지급할 제3자에게는 관리인에게 지급하라고 명합니다(민사집행법 제164조 제1항). 개시결정은 제3자에게 결정서를 송달해야 효력이 생기고, 신청을 기각하거나 각하하는 재판에는 즉시항고를 할 수 있죠(같은 조 제3항·제4항).
관리인과 수익의 처리
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 민사집행법 제166조 | 법원이 관리인 임명, 관리인은 부동산 점유 가능하고 제3자가 지급할 수익을 추심 |
| 민사집행법 제167조 | 법원이 관리 사항과 보수를 정하고 지휘·감독, 보증 제공 명령, 해임 가능 |
| 민사집행법 제169조 | 수익에서 조세·공과금을 빼고 관리비용 변제 뒤 나머지를 채권자에게 지급, 부족하면 배당협의 |
| 민사집행법 제170조 | 관리인은 매년 계산서 제출, 송달받은 날부터 1주 이내 이의신청 |
| 민사집행규칙 제85조 | 개시결정과 동시에 관리인 임명, 신탁회사·은행 등 법인도 가능 |
채권자들이 부동산 수익으로 전부 변제를 받으면 법원은 직권으로 강제관리를 취소하고, 취소결정이 확정되면 기입등기의 말소를 촉탁합니다(민사집행법 제171조 제2항·제4항). 부동산을 매각해 채권을 받는 방법은 부동산경매신청서 바로가기·신청방법 (관할 지방법원·강제경매 기재사항·첨부서류·개시결정 압류 등기·임의경매) 글에 정리해 두었습니다.
함께 볼 규정
- 수확하였거나 수확할 과실과 이행기에 이르렀거나 이르게 될 과실은 수익에 속합니다(민사집행법 제164조 제2항).
- 제3자가 강제관리를 막을 권리가 있다고 주장하면 제3자이의의 소 규정이 준용됩니다(제168조).
- 개시결정을 하면 법원사무관등은 조세 등 공과금을 주관하는 공공기관에 그 사실을 통지합니다(민사집행규칙 제84조).
- 관리인이 여러 사람이면 공동으로 직무를 수행하고, 법원 허가를 받아 분담할 수 있습니다(민사집행규칙 제86조 제1항).
- 수익에서 조세 등과 관리비용을 빼면 남을 것이 없겠다고 인정되면 법원은 강제관리절차를 취소해야 합니다(민사집행규칙 제89조).
강제관리개시결정의 내용과 효력, 관리인의 임명과 권한, 법원의 지휘·감독, 수익의 처리와 배당, 계산보고와 강제관리의 취소를 정한 민사집행법 원문입니다.
제3자에게는 결정서가 송달되어야 효력이 생깁니다 — 민사집행법 제164조 제3항은 강제관리개시결정이 제3자에게는 결정서를 송달하여야 효력이 생긴다고 정했습니다. 강제관리신청서에도 수익의 지급의무를 부담하는 제3자를 적도록 되어 있습니다(민사집행규칙 제83조).
자주 묻는 질문
강제경매와 무엇이 다른가요
매각 대신 수익으로 변제받죠.
어느 법원에 내나요
부동산 소재지 지방법원이죠.
관리인은 누가 정하나요
법원이 임명하고 채권자는 추천하죠.
경매와 함께 할 수 있나요
두 방법을 함께 쓸 수 있죠.
언제 끝나나요
전부 변제받으면 취소되죠.
정리
강제관리신청서는 부동산을 매각하지 않고 수익으로 채권을 받으려고 부동산 소재지 지방법원에 내는 신청서이고, 개시결정과 함께 법원이 관리인을 임명하며, 관리인은 수익에서 조세와 관리비용을 뺀 나머지를 채권자에게 지급합니다.
출처: 「민사집행법」 제78조~제81조·제163조~제171조(시행 2026. 2. 1.), 「민사집행규칙」 제83조~제89조(시행 2026. 11. 1.)(국가법령정보센터)
