채권자대위등기신청서는 채권자가 채무자를 대위해 등기를 신청할 때 등기소에 내는 서면입니다. 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있죠(부동산등기법 제28조 제1항). 신청정보에는 피대위자와 대위자의 표시, 신청인이 대위자라는 뜻, 대위원인을 담고 대위원인을 증명하는 정보를 첨부합니다(부동산등기규칙 제50조). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.), 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.), 민법(시행 2026. 3. 17.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청인 | 채무자를 대위하는 채권자 |
| 근거 | 민법 제404조, 부동산등기법 제28조 |
| 신청정보 | 피대위자 표시, 대위자라는 뜻, 대위자 표시, 대위원인 |
| 첨부정보 | 대위원인을 증명하는 정보 |
| 등기기록 | 대위자의 성명·주소와 대위원인 기록 |
| 완료통지 | 신청인 외에 피대위자에게도 통지 |
채권자대위등기신청서 작성·신청방법
민법 제404조 제1항은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있되, 일신에 전속한 권리는 그렇지 않다고 정했습니다. 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가 없이 이 권리를 행사하지 못하지만, 보전행위는 예외죠(같은 조 제2항).
- 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 신청합니다(부동산등기법 제28조 제1항).
- 신청정보에 피대위자의 성명(명칭), 주소(사무소 소재지)와 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 적습니다(부동산등기규칙 제50조 제1호).
- 신청인이 대위자라는 뜻, 대위자의 성명(명칭)과 주소(사무소 소재지), 대위원인을 적습니다(같은 조 제2호~제4호).
- 대위원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공합니다(같은 조 본문).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(부동산등기법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
등기관은 대위신청에 따라 등기를 할 때 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지와 대위원인을 기록합니다(부동산등기법 제28조 제2항). 다른 법령에 따른 대위신청으로 등기할 때도 같죠.
등기를 마친 뒤 통지와 다른 대위신청
등기완료통지는 신청인뿐 아니라 법 제28조에 따른 대위자의 등기신청에서 피대위자에게도 합니다(부동산등기규칙 제53조 제1항 제2호). 승소한 등기의무자의 등기신청에서 등기권리자, 법 제51조에 따른 등기신청에서 등기의무자도 같은 항의 통지 대상이죠(같은 항 제1호·제3호).
| 부동산등기법 | 법이 따로 정한 대위신청 |
|---|---|
| 제41조 제3항 | 구분건물의 대지권 변경이나 소멸이 있으면 구분건물 소유권의 등기명의인이 같은 1동의 다른 구분건물 소유권의 등기명의인을 대위해 신청 |
| 제43조 제2항 | 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청하지 않으면 건물대지의 소유자가 대위해 신청 |
| 제43조 제3항 | 구분건물이 속하는 1동 전부가 멸실되면 그 구분건물 소유권의 등기명의인이 다른 구분건물 소유권의 등기명의인을 대위해 1동 전부의 멸실등기 신청 |
| 제82조 제2항 | 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위해 신탁등기 신청 |
신청할 권한이 없는 사람이 신청하거나 필요한 첨부정보를 제공하지 않으면 각하 사유가 됩니다(부동산등기법 제29조 제3호·제9호). 보정할 수 있는 경우 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않죠(같은 조 단서).
법이 정한 대위신청이 실제로 쓰이는 사례 하나는 건물멸실등기신청서 바로가기·작성방법 (1개월 이내 신청·건축물대장 정보 첨부·대지 소유자 대위·부존재 건물·구분건물·이해관계인 이의 통지·등기기록 폐쇄) 글에 정리해 두었습니다.
대위에 의한 등기신청의 신청정보와 첨부정보, 등기완료통지 대상을 정한 대법원규칙 원문입니다.
대위원인 증명 정보는 필수 — 부동산등기규칙 제50조는 대위에 의한 등기를 신청할 때 대위원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 정했습니다. 채권의 기한이 도래하기 전에는 보전행위가 아니면 법원의 허가 없이 대위권을 행사하지 못합니다(민법 제404조 제2항).
자주 묻는 질문
채권자가 등기를 신청할 수 있나요
채무자를 대위해 신청할 수 있죠.
신청서에 무엇을 적나요
피대위자·대위자 표시와 대위원인이죠.
무엇을 첨부하나요
대위원인을 증명하는 정보죠.
채무자에게도 알려 주나요
피대위자에게도 완료통지를 하죠.
기한 전에도 대위할 수 있나요
보전행위가 아니면 법원 허가가 필요하죠.
정리
채권자대위등기신청서는 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 내는 신청서이고, 피대위자와 대위자의 표시, 대위자라는 뜻, 대위원인을 적고 대위원인을 증명하는 정보를 첨부합니다. 등기관은 대위자와 대위원인을 기록하고, 등기를 마치면 피대위자에게도 완료통지를 합니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제24조·제28조·제29조·제41조·제43조·제82조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제50조·제53조(시행 2026. 11. 3.), 「민법」 제404조(시행 2026. 3. 17.)(국가법령정보센터)
