지상권설정등기신청서는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하려고 지상권을 설정하는 등기를 등기소에 신청하는 서면입니다. 신청정보에는 지상권설정의 목적과 범위를 담고, 약정이 있으면 존속기간·지료와 지급시기·구분지상권의 토지 사용 제한 약정도 담아야 하죠(부동산등기규칙 제126조 제1항, 부동산등기법 제69조). 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 지적도를 첨부합니다(같은 규칙 제126조 제2항). 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.), 부동산등기규칙(시행 2026. 11. 3.), 민법(시행 2026. 3. 17.) 원문을 기준으로 정리하겠습니다.
📌 한눈에 보기
| 신청 방식 | 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 |
| 필수 등기사항 | 지상권설정의 목적, 범위 |
| 약정 시 등기사항 | 존속기간, 지료와 지급시기, 민법 제289조의2 제1항 후단의 약정 |
| 일부 설정 | 지적도 첨부, 도면 번호 기록 |
| 최단 존속기간 | 목적에 따라 30년·15년·5년 |
| 기간 미약정 | 최단 존속기간으로 봄 |
지상권설정등기신청서 작성·신청방법
민법 제279조는 지상권자가 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리가 있다고 정했습니다. 등기관은 지상권설정의 등기를 할 때 제48조에서 규정한 사항 외에 지상권설정의 목적과 범위 등을 기록하죠(부동산등기법 제69조).
- 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 신청정보에 지상권설정의 목적과 범위를 적습니다(부동산등기규칙 제126조 제1항, 부동산등기법 제69조 제1호·제2호).
- 등기원인에 약정이 있으면 존속기간, 지료와 지급시기, 민법 제289조의2 제1항 후단의 약정을 적습니다(부동산등기법 제69조 단서·제3호~제5호).
- 지상권설정의 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 지적도를 첨부합니다(부동산등기규칙 제126조 제2항).
- 공동신청이므로 등기의무자의 등기필정보를 제공합니다(부동산등기법 제50조 제2항).
- 부동산 소재지 관할 등기소에 방문신청이나 전자신청으로 냅니다(같은 법 제7조 제1항, 제24조 제1항).
민법 제289조의2 제1항은 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있게 하고, 이 경우 설정행위로 지상권 행사를 위해 토지의 사용을 제한할 수 있다고 정했습니다. 신청정보의 「제289조의2 제1항 후단의 약정」이 이 사용 제한 약정이죠.
존속기간을 정할 때 확인할 민법 규정
| 민법 제280조 제1항 | 최단 존속기간 |
|---|---|
| 제1호 | 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유 목적: 30년 |
| 제2호 | 그 밖의 건물의 소유 목적: 15년 |
| 제3호 | 건물 이외의 공작물의 소유 목적: 5년 |
이보다 짧은 기간을 정하면 위 기간까지 연장합니다(민법 제280조 제2항). 존속기간을 정하지 않으면 그 기간은 최단 존속기간으로 하고, 공작물의 종류와 구조를 정하지 않았으면 제280조 제1항 제2호의 건물 소유를 목적으로 한 것으로 봅니다(같은 법 제281조).
구분지상권을 설정하는 경우
구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자와 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 설정할 수 있습니다(민법 제289조의2 제2항). 지상권설정의 범위가 토지의 일부이면 등기관은 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록합니다(부동산등기법 제69조 제6호).
같은 용익물권인 전세권의 설정 절차는 전세권설정등기신청서 바로가기·작성방법 (공동신청·전세금과 범위·약정 시 존속기간·일부 설정 도면 첨부·존속기간 10년·농경지 제외) 글에 정리해 두었습니다.
지상권·지역권·전세권·임차권 설정등기의 신청정보와 범위가 일부일 때 첨부하는 도면을 정한 대법원규칙 원문입니다.
짧게 정해도 최단기간까지 연장 — 민법 제280조 제2항은 계약으로 정한 존속기간이 같은 조 제1항의 기간보다 짧으면 그 기간까지 연장한다고 정했습니다. 존속기간은 등기원인에 약정이 있을 때 신청정보에 적습니다(부동산등기법 제69조 단서).
자주 묻는 질문
누가 신청하나요
등기권리자와 등기의무자의 공동신청이죠.
꼭 적어야 하는 것은요
지상권설정의 목적과 범위죠.
지료도 적나요
약정이 있을 때 적죠.
토지 일부에만 설정하면요
지적도를 첨부하죠.
존속기간을 안 정하면요
최단 존속기간으로 하죠.
정리
지상권설정등기신청서는 등기권리자와 등기의무자가 함께 내고, 지상권설정의 목적과 범위를 반드시 적으며 존속기간·지료와 지급시기·구분지상권의 사용 제한 약정은 약정이 있을 때 적습니다. 범위가 일부이면 지적도를 붙이고, 존속기간은 민법 제280조의 최단기간보다 짧게 정해도 그 기간까지 연장됩니다.
출처: 「부동산등기법」 제7조·제23조·제24조·제50조·제69조(시행 2025. 1. 31.), 「부동산등기규칙」 제126조(시행 2026. 11. 3.), 「민법」 제279조·제280조·제281조·제289조의2(시행 2026. 3. 17.)(국가법령정보센터)
